Обновлено 16 октября 2026 года. Автор — Михаил Поляков, основатель Liberty New Gate, словенской компании с офисом в Любляне. За 10 лет работы мы привлекли в Словению более 50 млн € инвестиций.
Инвестировать в Словению иностранец может четырьмя основными способами: купить готовый бизнес, открыть свой, купить недвижимость или вложить деньги в фонды. Ниже — как устроено каждое направление, сколько стоит войти, какие налоги платить, как инвестиции связаны с ВНЖ и когда проект открывает путь к досрочному гражданству. А в конце — как мы помогаем пройти этот путь под ключ.
ВНЖ отвечает на вопрос «где жить». На вопрос «на что жить через пять лет» он не отвечает. Об инвестициях стоит подумать ещё на этапе переезда, и вот три причины.
«Многие переезжают, а об инвестициях не думают. Деньги лежат на счёте, хотя в Словении есть понятные способы заставить их работать».Михаил Поляков, основатель Liberty New Gate
1. Деньги без дела дешевеют. Даже при целевой инфляции Европейского центрального банка в 2% в год 100 000 € за пять лет теряют около 9 400 € покупательной способности. Если ставка по вкладу ниже инфляции, вы платите за то, что деньги просто лежат.
2. Бизнес и переезд можно совместить. Своя словенская компания может одновременно приносить доход и быть основанием для ВНЖ: вы трудоустраиваетесь в собственном бизнесе. Одна структура решает два вопроса сразу — статус и доход.
3. Порог входа вы проходите по ходу переезда. Налоговый номер, счёт в банке, бухгалтер — это и есть то, с чего начинает любой инвестор в Словении. Переезжая, вы проходите большую часть этого пути заранее.
Для граждан России есть и четвёртая причина: вид на жительство в стране ЕС снимает часть санкционных ограничений на вложения в европейские фонды и на крупные вклады. Подробности — в разделе о фондах.
Главные варианты для частного инвестора — готовый бизнес, свой бизнес, недвижимость и фонды. Они различаются порогом входа, тем, сколько вашего времени нужно, и тем, может ли вложение стать основанием для ВНЖ.
| Направление | Порог входа | Чего ждать | Ваше время | Главный риск | Связь с ВНЖ |
|---|---|---|---|---|---|
| Готовый бизнес | цена бизнеса + оборотные деньги | доход с первого месяца, если бизнес здоровый | много: это работа | скрытые долги, зависимость от прежнего владельца | может стать основанием: трудоустройство в своей компании |
| Свой бизнес | уставный капитал 7 500 € + запуск; небольшой общепит — от ~20 000 € | доход не сразу, выше потенциал | много | ошибиться со спросом | то же: своя компания и трудоустройство |
| Недвижимость | студия в Любляне — около 250 000 €, в регионах дешевле | около 4% в год от долгосрочной аренды, больше — от посуточной, плюс рост цены | мало, если сдаёт агентство | переплатить, ошибиться с районом | основание только для граждан ОЭСР |
| Фонды | от небольших сумм | от консервативной до высокой доходности, без гарантий | почти ноль | рыночные просадки, комиссии | основанием не являются |
Купить работающий бизнес — самый быстрый способ получать доход с первого месяца. Иностранец может купить долю в словенской компании или её активы. Главное — проверить долги, отчётность и разрешения до сделки. Здесь два очень разных мира: здоровый прибыльный бизнес и особые ситуации.
Вы покупаете не стены и оборудование, а то, что сложно собрать с нуля: клиентов, команду, поставщиков, разрешения и историю. Поэтому такой бизнес стоит дороже, чем сумма его активов. Главный вопрос: почему владелец продаёт? Если ответ «устал» или «уезжает» — нормально. Если ответ уклончивый, ищите, что падает: выручка, аренда, ключевой клиент.
Владелец уходит на пенсию. Большинство словенских компаний создано в 1990-х, и их основатели стареют. По исследованию Люблянского университета (2025), больше половины владельцев (51,5%) старше 56 лет, почти каждый пятый — старше 65. Из компаний, чьи владельцы старше 65, у двух третей (67,1%) нет плана передачи бизнеса. По данным агентства SPIRIT, вести семейное дело хотят лишь 9% детей владельцев. Если наследника нет, компанию продают или закрывают. Такие сделки часто проходят без аукциона: бизнес достаётся тому, кто пришёл с понятным планом. Прежний владелец нередко соглашается остаться консультантом на переходный период.
Реструктуризация. Группа компаний продаёт непрофильное направление, партнёры расходятся, собственник сокращает бизнес. Вы покупаете работающий кусок с клиентами и командой, иногда заметно дешевле рынка.
Дистресс. Компания в процедуре принудительного урегулирования долгов (prisilna poravnava) или в банкротстве (stečaj). В банкротстве управляющий продаёт имущество — оборудование, помещения, товарный знак — на публичных торгах, и покупатель получает активы без долгов компании. Цены бывают очень низкими, но выигрывает тот, кто быстро понимает, что из этого действительно работает и сколько стоит перезапуск. Это направление для подготовленных: без анализа здесь легко купить дешёвую проблему.
Доли или активы. Покупая долю в компании, вы получаете все её обязательства, включая неизвестные. Покупая активы (оборудование, помещение, бренд), вы начинаете с чистого листа, но некоторые договоры и разрешения придётся оформлять заново. Что выгоднее, зависит от конкретной сделки.
Ищем компании на продажу, в том числе в особых ситуациях: уход владельца на пенсию, реструктуризация, банкротство. Проверяем отчётность, долги, суды, аренду и разрешения, ведём переговоры по-словенски, сопровождаем сделку и передачу. Если нужно — параллельно оформляем ВНЖ. Как устроена работа.
Иностранец, в том числе гражданин России, может открыть в Словении компанию (d.o.o.) удалённо по доверенности. Уставный капитал — 7 500 €, и эти деньги остаются у компании, а не уходят государству. Сложность не в регистрации, а в рынке: зарегистрировать фирму — это примерно 5% запуска. Остальное — помещение, разрешения, банк, бухгалтерия, команда и первые клиенты. Как устроена регистрация, мы разобрали в статье о регистрации компании в Словении.
«При правильном подходе запустить бизнес в Словении вполне реально. Но аналитику мы всегда советуем делать тщательно — до того, как вы потратили деньги на аренду и ремонт».Михаил Поляков, основатель Liberty New Gate
Клиент хотел свой бизнес в Словении, но без покупки недвижимости и без крупных вложений. Выбрали формат еды на вынос в Любляне: помещение взяли в аренду, а не покупали. Общие вложения — около 20 000 €. Вложения окупились за 10 месяцев.
Вывод: в Словении не обязательно начинать с крупных сумм. Работает и небольшой бизнес, если до открытия посчитать спрос, аренду и месяц работы.
Кроме общепита, мы запускали кафе, арендный бизнес, магазины и даже крипто-проекты. Для крипто отдельная история: по европейскому регламенту MiCA (действует с 30 декабря 2024 года) услуги с криптоактивами требуют лицензии, и регуляторную часть нужно планировать с первого дня.
Свой бизнес хорошо сочетается с переездом: та же компания может стать основанием для ВНЖ через трудоустройство в ней.
Проводим вас от идеи до первых клиентов одной командой: разбор и модель окупаемости, компания и банк, помещение и разрешения, команда и бухгалтерия, стартовый маркетинг и 90 дней сопровождения после открытия. Подробнее об этапах.
Граждане ЕС, ЕЭЗ и стран ОЭСР покупают недвижимость в Словении напрямую, граждане стран-кандидатов в ЕС — по решению о взаимности, а граждане России и большинства других стран — через свою словенскую компанию. Это самый распространённый и понятный вариант вложений.
«Для себя купить недвижимость в Словении не проблема. Но чтобы хорошо купить для инвестиций, надо хорошо знать рынок».Михаил Поляков, основатель Liberty New Gate
По правилам Министерства юстиции Словении иностранцы делятся на три группы:
Любляна — сохранение капитала и ликвидность: продать легко. Побережье (Копер, Изола, Пиран, Порторож) — второй по дороговизне рынок после столицы, здесь сильна сезонная и посуточная аренда. Регионы — Марибор, восток и северо-восток страны — дешевле и быстрее растут, но продавать там дольше. Где покупать, зависит от цели: сохранить деньги, получать доход или жить самим.
Объявления о продаже ищут на портале nepremicnine.net, реальные цены сделок показывает открытая база геодезического управления GURS. Сравнивайте с ней, а не с ценами в объявлениях.
Посуточная сдача по-прежнему работает и, как правило, приносит больше, чем долгосрочная аренда. Но с 2025 года у неё есть правила. По закону о гостиничной деятельности (ZGos-1), чтобы сдавать посуточно квартиру в многоквартирном доме, нужно согласие более 75% собственников дома и всех соседей по смежным квартирам. В общинах с высокой нагрузкой на жильё число дней в году может быть ограничено: базово 60, а общины вправе устанавливать свои лимиты от 30 до 270 дней.
Самый простой путь — купить квартиру или помещение, по которому согласие соседей уже получено: такие объекты продаются. Другие варианты — отдельный дом, объект в общине без ограничений или получение согласий самостоятельно.
Для себя вы выбираете сердцем: вид, школа рядом, тишина. Для инвестиции важно другое:
Если цель — вид на жительство, а не доход, читайте отдельный разбор: ВНЖ при покупке недвижимости в Словении.
Анализируем рынок под вашу цель, подбираем и проверяем объекты (земельная книга, состояние дома, правила посуточной аренды в доме и общине), сравниваем цену с реальными сделками, ведём переговоры и сделку у нотариуса. Гражданам России и других стран вне ЕС и ОЭСР открываем компанию для покупки. Как устроена работа.
Фонды — самый пассивный способ инвестировать в Словении: вашего времени почти не нужно. Весной 2025 года в местных паевых фондах было около 6 млрд €, около 345 000 вкладчиков, 71 фонд у пяти управляющих компаний. Регулятор рынка — Агентство по рынку ценных бумаг (ATVP). Кроме местных, доступны европейские фонды по стандарту UCITS.
Фонды денежного рынка и облигационные фонды. Задача — обогнать инфляцию и депозит при небольших колебаниях. Подходят для подушки и денег, которые могут понадобиться через год-два.
Фонды акций (глобальные, отраслевые, развивающихся рынков) и альтернативные фонды: венчурные, частного капитала, фонды недвижимости. Потенциальная доходность выше, но просадки на 20–30% в плохой год — норма. Альтернативные фонды часто доступны только квалифицированным инвесторам, а деньги в них заморожены на годы.
Важно для граждан России. Санкционный регламент ЕС 833/2014 запрещает продавать гражданам России паи фондов, которые вкладывают в бумаги в евро, выпущенные после 12 апреля 2022 года (ст. 5f). Вклады в банках ЕС ограничены суммой 100 000 € (ст. 5b). Оба ограничения не действуют для тех, у кого есть временный или постоянный вид на жительство в стране ЕС. ВНЖ здесь — это ещё и доступ к европейскому финансовому рынку.
Помогаем определиться с целью и горизонтом и знакомим с проверенными лицензированными партнёрами — консервативными и с более высокой доходностью. Это не инвестиционная рекомендация: конкретный фонд вы выбираете вместе с лицензированным консультантом.
Компании платят 22% налога на прибыль, частные лица — 25% с дивидендов и прироста капитала, причём ставка на прирост снижается со сроком владения и после 15 лет обнуляется. Став налоговым резидентом Словении, вы платите налог с доходов по всему миру.
| Что облагается | Ставка |
|---|---|
| Прибыль компании (d.o.o.) | 22% (повышенная ставка на 2024–2028 годы) |
| Дивиденды частному лицу | 25% |
| Прирост капитала (недвижимость, доли, паи фондов) | 25% при владении до 5 лет, 20% — 5–10 лет, 15% — 10–15 лет, после 15 лет — 0% |
| Доход частного лица от долгосрочной аренды | 25% с дохода за вычетом 10% нормативных расходов |
| Покупка вторичного жилья | 2% налог на передачу недвижимости |
| НДС на новостройки | 9,5% или 22%, уже в цене |
| Агентство и нотариус | агентство — по закону не более 4% от цены + НДС; нотариус и земельная книга — обычно несколько сотен евро |
В мае 2026 года парламент принял закон ZIURS, который снижает налог на доход от аренды с 25% до 15%. В силу он не вступил: по данным на середину октября 2026 года подписей за референдум собрано достаточно, и судьбу закона, скорее всего, решат избиратели. Перед сделкой проверяйте ставки на дату покупки. Прирост стоимости жилья не облагается вовсе, если вы прожили в нём с постоянной регистрацией не меньше трёх лет до продажи.
Сама по себе инвестиция ВНЖ не даёт: «золотой визы» в Словении нет. Но вложение может стать частью законного основания — через трудоустройство в своей компании или, для граждан стран ОЭСР, через владение недвижимостью.
Дальше путь стандартный: ВНЖ, через 5 лет — ПМЖ (с 1 ноября 2024 года нужен словенский язык на уровне A2), через 10 лет — гражданство с отказом от прежнего. Все основания собраны на странице «Виды ВНЖ в Словении».
Купить гражданство Словении нельзя. Но статья 13 Закона о гражданстве (ZDRS) позволяет принять в гражданство досрочно взрослого человека, если это выгодно государству по научным, экономическим, культурным, национальным или похожим причинам. Для сильных проектов это реальный путь к паспорту ЕС.
Не нужно: ждать 10 лет, отказываться от своего гражданства, сдавать экзамен по словенскому языку.
Нужно: фактически прожить в Словении без перерыва не меньше года до подачи, имея ВНЖ; иметь средства на жизнь себе и семье; не иметь серьёзных судимостей; не представлять угрозы безопасности; не иметь налоговых долгов; принести присягу.
Кто решает: правительство Словении на основании заключения профильного министерства (для экономических проектов — министерства экономики).
Важно понимать, что это не гражданство за деньги. В апреле 2025 года Суд ЕС признал программу Мальты «паспорт за инвестиции» противоречащей праву ЕС (дело C-181/23): гражданство нельзя продавать. Решение по статье 13 — индивидуальное, без прайс-листа и без гарантий. Постановление правительства о критериях (2007) требует исключительного вклада в развитие страны и прямо говорит, что это не инструмент для закрытия дефицита специалистов. На практике речь о проектах, которые заметно влияют на экономику: рабочие места, технологии, экспорт, исследования, развитие региона.
Поэтому порядок такой: сначала проект живёт и работает в Словении, потом его вклад документируется, и только потом подаётся заявление.
У нас есть практический опыт таких дел. Помогаем выстроить проект так, чтобы его вклад в экономику было видно и можно было доказать, собрать подтверждения и подготовить заявление.
| Если ваш ответ... | Присмотритесь к... |
|---|---|
| нужен доход, готов работать | готовый бизнес или свой бизнес |
| нужен доход, работать не хочу | недвижимость под аренду |
| главное — сохранить деньги | недвижимость в Любляне, консервативные фонды |
| длинный горизонт, готов к колебаниям | фонды акций |
| нужен ещё и ВНЖ | своя компания (или недвижимость, если вы гражданин ОЭСР) |
| крупный проект, полезный стране | бизнес в Словении и путь к досрочному гражданству |
Мы помогаем вложить деньги в Словении от первого разбора до работающего актива: запускаем и покупаем бизнес, подбираем недвижимость, знакомим с лицензированными партнёрами по фондам и сопровождаем заявления на досрочное гражданство. Параллельно оформляем ВНЖ для вас и семьи. Всё делает одна команда в Любляне.
Мы не инвестиционный фонд и не продаём объекты из собственного портфеля. Наша задача — чтобы ваши деньги работали в правильном месте, а не чтобы продать вам конкретный объект.
| Задача | Вы | Мы |
|---|---|---|
| Цель и бюджет | рассказываете, что хотите | проверяем рынок и считаем модель |
| Компания и банк | подписываете доверенность | регистрируем, открываем счёт |
| Бизнес, помещение или объект | выбираете из проверенных вариантов | ищем, проверяем, договариваемся |
| Разрешения и договоры | подписываете | готовим и подаём |
| Команда и бухгалтерия | утверждаете кандидатов | ищем, оформляем, настраиваем учёт |
| ВНЖ семьи | собираете личные документы по списку | оформляем основание и подаём |
К каждому направлению: проверка до подписания (помещения, объекта, компании), 90 дней сопровождения, доступ к нашей сети (бухгалтеры, банки, нотариусы, поставщики) и план выхода — что делать с активом, если планы поменяются.
Мы отказываемся от слабых проектов. Если разбор показывает, что вложение не окупится, мы говорим об этом прямо — до того, как вы потратите деньги на аренду, ремонт или сделку. Нам выгоднее помочь с одним проектом, который работает, чем с десятью, которые закроются.
Стоимость фиксируем письменно до договора — со всеми госпошлинами и сопутствующими расходами, без «от» и «по запросу». За оформление ВНЖ 50% оплаты — только после одобрения.
Есть идея или просто сумма, которую не хочется держать на счёте? Напишите в WhatsApp: что у вас есть, чего хотите и на какой срок. За 24 часа ответим письменно, с какого направления мы бы начали на вашем месте. Честно, включая вариант «пока не вкладывайте».
Получить разбор за 24 часаОсновные варианты — купить готовый бизнес, открыть свой, купить недвижимость или вложиться в инвестиционные фонды. Бизнес даёт самый высокий потенциал и может стать основанием для ВНЖ, недвижимость — понятный и ликвидный актив, фонды — самый пассивный вариант. Выбор зависит от цели, горизонта и готовности работать в проекте.
Да. Граждане ЕС, ЕЭЗ и стран ОЭСР покупают напрямую. Гражданам стран-кандидатов в ЕС нужно решение о взаимности на каждый объект. Граждане остальных стран, в том числе России, покупают через свою словенскую компанию.
Как частное лицо — нет, только получить по наследству. Купить можно на свою словенскую компанию (d.o.o.): это словенское юрлицо, и ограничения на него не распространяются. Та же компания может стать основанием для ВНЖ через трудоустройство в ней.
Да, но Украина — страна-кандидат в ЕС, поэтому нужно положительное решение Министерства юстиции о взаимности. Оно выдаётся отдельно на каждый объект, заявление подаётся через портал eUprava. Другой вариант — покупка на свою словенскую компанию.
Гражданам стран ОЭСР — да, ВНЖ на основании владения недвижимостью. Остальным сама покупка основания не даёт. Им ВНЖ даёт трудоустройство в своей компании, которая может и владеть недвижимостью.
Нет. Программы «паспорт за деньги» нет, а в 2025 году Суд ЕС признал такую программу Мальты незаконной. Есть исключительная натурализация по статье 13 Закона о гражданстве — за проект, который действительно важен для страны. Это индивидуальное решение правительства, не покупка.
Да, по статье 13 ZDRS, если ваш вклад выгоден государству по экономическим, научным, культурным или подобным причинам. Не нужно ждать 10 лет, отказываться от гражданства и сдавать язык. Нужно прожить в Словении с ВНЖ не меньше года без перерыва, не иметь долгов и судимостей и получить положительное решение правительства.
Долгосрочная аренда — около 4% в год до налогов (I квартал 2026): по стране 4,08%, в Любляне около 4%. Посуточная сдача обычно приносит больше. Плюс рост стоимости: за год жильё подорожало на 9,3%.
Да, и обычно это доходнее долгосрочной аренды. С 2025 года по закону ZGos-1 нужно согласие более 75% собственников дома и всех соседей по смежным квартирам, а в общинах с высокой нагрузкой на жильё число дней может быть ограничено (базово 60, общины вправе ставить от 30 до 270). Проще всего купить объект, по которому согласие соседей уже получено: такие продаются.
Компания — 22% с прибыли. Частное лицо — 25% с дивидендов и прироста капитала (ставка снижается со сроком владения, после 15 лет — 0%) и 25% с дохода от аренды за вычетом 10% нормативных расходов. При покупке вторичного жилья — 2% налога на передачу. Закон ZIURS, снижающий налог на аренду до 15%, на октябрь 2026 года не вступил в силу.
Может быть очень выгодно, особенно когда владелец уходит на пенсию без наследника или группа продаёт непрофильное направление. Но покупка доли переносит на вас все долги компании, поэтому до сделки нужно проверить отчётность в AJPES, налоговые долги, суды, аренду и разрешения.
Да. Иностранец, в том числе гражданин России, может зарегистрировать словенскую компанию (d.o.o.) удалённо по доверенности. Уставный капитал — 7 500 €, он остаётся деньгами компании. Регистрация под ключ у нас — 2 500 €.
Регистрация компании — 2 500 € плюс уставный капитал 7 500 €, который остаётся у компании. Бюджет самого бизнеса зависит от формата: небольшой ресторан на вынос в Любляне мы запускали примерно за 20 000 € с арендой помещения, и он окупился за 10 месяцев. Сотрудник на минимальной зарплате обходится компании около 1 900 € в месяц.
Без ВНЖ в стране ЕС — с серьёзными ограничениями: регламент ЕС 833/2014 запрещает продавать гражданам России паи фондов, вкладывающих в новые бумаги в евро, и ограничивает вклады суммой 100 000 €. С временным или постоянным ВНЖ в стране ЕС эти ограничения не действуют.
Мы скажем об этом на этапе анализа, до вложений в аренду, ремонт или сделку. После каждого этапа есть стоп-точка: вы решаете, идём ли дальше. Первый разбор за 24 часа бесплатный и ни к чему не обязывает.
Liberty New Gate — словенская компания из Любляны, за 10 лет привлекла в страну более 50 млн € инвестиций. Мы запускаем и покупаем бизнес, подбираем недвижимость, знакомим с лицензированными партнёрами по фондам, сопровождаем заявления на досрочное гражданство и оформляем ВНЖ для семьи.
Начните с бесплатного разбора. Опишите в WhatsApp свою идею или сумму, которую хотите вложить. За 24 часа ответим письменно: какое направление подходит именно вам, сколько это будет стоить и с чего начать.
Обсудить в WhatsApp
Кто вы, чем занимаетесь, едете один или с семьёй. В течение 24 часов пришлём письменный разбор: подходящее основание, сроки, стоимость и шансы. Бесплатно.
